Analisi di una Location (Posizione)
L’analisi della location o di una posizione viene effettuata per valutare in via preliminare il potenziale di un certo sito per ospitare un asset immobiliare. L’analisi della location è una breve relazione che copre i seguenti punti:
Valutazione della posizione
Analisi dei fattori endogeni ed esogeni.
una descrizione del sito mettendo in evidenza i fattori endogeni ed
esogeni che possono contribuire al successo del centro commerciale
proposto quali: una concentrazione di uffici, un polo turistico, universita’
e centri di ricerca, barriere naturali, fisiche e culturali, bacino d’utenza
pedonale, accessibilità attraverso il trasporto pubblico, visibilità dell’area,
altri attributi che possano risultare di interesse;
isocrone
Studi di Geromarketing.
una descrizione delle isocrone per tempi di guida al fine di valutare
il potenziale di mercato in termini di abitanti e consumi
commercializzati;
Concorrenza
Studio dei competitors.
una descrizione dell’offerta esistente e annunciata in termini di
shopping e/o leisure destinations riportando variabili quali: GLA
totale, ancora alimentare (dimensione e performance), numero di
negozi divisi tra ancore, unità medio piccole, ristorazione e servizi;
Dimensionamento e Stima della Performance
Se la dimensione è sconosciuta: l’esercizio determina la dimensione ideale del progetto per massimizzare le visite al mq, le vendite al mq, gli affitti al mq o per creare semplicemente vantaggi competitivi al di là di logiche puramente economiche. Il modello gravitazionale sviluppato da UrbiStat stima le visite annuali dello progetto proposto in differenti scenari di GLA e consente un’analisi comparativa delle visite al mq. Il modello statistico stima potenziale di vendita tenendo conto di traffico annuo e delle vendite medie per visita in diversi scenari di GLA consentendo anche in questo senso un’analisi comparativa delle vendite al mq. I vari scenari di GLA sono quindi esplosi in base ad alcune ipotesi sulla distribuzione della GLA, sul mix merceologico e sui tassi di sforzo al fine di stimare i redditi da locazione e consentendo un’analisi comparativa degli affitti al mq.
E’ possibile che uno scenario abbia una resa di affitti al mq più bassa di uno scenario con affitti più alti e ciò dovuto alla presenza di attività di leisure nel mix che generalmente hanno parametri operativi decisamente diversi da attività retail. Tuttavia, se queste attività leisure generano vantaggi competitivi rispetto alla concorrenza, lo scenario con affitti più bassi potrebbe risultare comunque plausibile.
Se la dimensione è nota: l’esercizio è quello di stimare le visite annuali potenziali per il progetto proposto e il potenziale di vendita dei relativi inquilini. Il programma/la suddivisione della GLA è elaborato sulla base di un’analisi di mercato che potrebbe mostrare opportunità in alcune categorie merceologiche, tenendo conto del potenziale di vendita e delle varie produttività di settore. L’applicazione dei tassi di sforzo applicati alle stime di vendite per categoria merceologica determina il potenziale dei costi di occupazione spazio. I redditi di locazione (o più semplicemente gli affitti) fanno parte dei costi di occupazione e si deducono sottraendo al totale il budget delle spese comuni stimato in base a parametri di mercato.
Posizionamento sul Mercato
Il posizionamento di un centro commerciale è un aspetto gestionale molto rilevante e soprattutto in mercati altamente competitivi. L’analisi comporta indagini di mercato sul comportamento dei consumatori e un’analisi attenta dell’offerta esistente per determinare il target di riferimento ed elaborare l’identità del centro commerciale con attributi specifici in termini di marketing, leasing e design.
UrbiStat coordina il processo di posizionamento avvalendosi del supporto di agenzie certificate ESOMAR per eseguire le indagini e reperire i dati di riferimento. Inoltre, UrbiStat coordina sessioni di lavoro che coinvolgono i principali attori interessati al progetto in un’ottica di condivisione e per allineare la visione sul progetto. Il posizionamento fornisce le linee guida alla base delle strategie di marketing, leasing e design.